Eigen woning en eigenwoningschuld - hoe zit dat?  – vraag het mijnonlinebelastingadviseur

De eigenwoningschuld is het deel van de hypotheek of lening waarover je de rente mag aftrekken. Dit is alleen een hypotheek of lening die betrekking heeft op je eigen woning, bijvoorbeeld om de woning aan te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Gebruik je een deel van de hypotheek of lening om bijvoorbeeld je huis in te richten, een auto te kopen, dan hoort dit deel niet bij de eigenwoningschuld.

‘Vaak is de eigenwoningschuld gelijk aan het bedrag van je hypotheek of lening’

Vaak is de eigenwoningschuld gelijk aan het bedrag van de hypotheek of lening. Maar jouw eigenwoningschuld kan ook lager zijn dan het bedrag van de hypotheek of lening. Bijvoorbeeld als je eerder een woning hebt verkocht met overwaarde, of als je een schenking voor die woning hebt ontvangen.

‍

De overwaarde van de oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning. 

Overzicht berekening overwaarde

De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als je je (oude) eigen woning(en) verkoopt. Dit bedrag beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover je rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening.

Eigenwoningreserve, overwaarde of verlies?

Verkoopt je voor de eerste keer de eigen woning? Dan is de overwaarde (positief of negatief) de eigenwoningreserve. Verkocht je al eerder een woning en is toen een eigenwoningreserve ontstaan? Tel dan die eigenwoningreserve op bij de overwaarde (positief of negatief) van de huidige verkochte woning. Het resultaat is de nieuwe eigenwoningreserve. 

Berekening eigenwoningreserve

Gevolgen eigenwoningreserve

• Is de eigenwoningreserve negatief of heb je geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over de volledige hypotheek of lening voor de aankoop van de nieuwe woning.
• Heb je een positieve eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over maximaal de aankoopsom van de nieuwe woning, min de eigenwoningreserve.
• Is de eigenwoningreserve groter dan het aankoopbedrag van de nieuwe woning? Dan hou je na de verkoop eigenwoningreserve over. De eigenwoningreserve kan afnemen of komen te vervallen.

Voorbeeld  —

‍In 2018 verkoop je een woning met een overwaarde van €25.000. In 2020 verkoop je weer een woning, ditmaal met een overwaarde van €15.000. Je nieuwe eigenwoningreserve is dan 25.000 + 15.000 = €40.000.

De woning die je vervolgens koopt kost €200.000. Leen je €200.000? Dan is de rente over €160.000 (€200.000 – €40.000) aftrekbaar in box 1 (werk en woning). Over €40.000 mag je geen rente aftrekken. Dit bedrag geef je aan als schuld in box 3 (sparen en beleggen).

Economische en fiscale overwaarde of restschuld

Bij verkoop van de eigen woning is het mogelijk dat je economisch geen overwaarde hebt maar fiscaal gezien wel. Het kan zo zijn dat je economisch gezien wel een restschuld overhoudt aan de verkoop, maar dat deze fiscaal gezien niet als restschuld telt. Dit komt omdat de Belastingdienst uitgaat van de eigenwoningschuld en niet van de hypotheek of lening die je had voor je eigen woning. De hypotheek of lening kan namelijk hoger of lager zijn dan de eigenwoningschuld.

Voorbeeld  —

‍Je hebt een paar jaar geleden je huis gekocht. Je hebt toen een hypotheek afgesloten voor €250.000, maar van dit bedrag heb je toen €30.000 niet gebruikt voor je eigen woning. Je eigenwoningschuld is €220.000.

Nu verkoop je de woning voor €230.000. Economisch gezien heb je nu geen overwaarde, maar wel een restschuld. De totale hypotheek is €250.000. Er blijft een schuld over van €20.000.

Fiscaal gezien heb je in deze situatie wel een overwaarde. De verkoopprijs van de woning is €230.000 en je eigenwoningschuld is €220.000. Je hebt een overwaarde van €10.000. Dit bedrag wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een andere eigen woning? Dan moet je rekening houden met deze overwaarde.

Omdat je fiscaal gezien geen restschuld hebt, is de rente over de restschuld ook niet aftrekbaar. De schuld valt dan in box 3 (sparen en beleggen).

‍

‍

Denk wel dat er wel algemene raadgevingen zijn, maar dat die per persoon of per gezin verschillen. Wat goed is voor het ene gezin, kan totaal niet van toepassing zijn op een ander gezin. En eerlijk duurt het langst, fouten in belastingaangifte of te veel aangevraagde toeslagen worden vrijwel altijd weer rechtgezet met alle gevolgen van dien.

‍

Veel succes met het invullen van de belastingaangifte. Je kunt natuurlijk ook een afspraak maken op mijnonlinebelastingadviseur.nl, dan kun je samen met een van onze consulenten de aangifte doen.

‘Wat is er prettiger dan zeker te weten dat de belastingaangifte goed is gedaan!’